| Q : 지난 2월 화성시 소재 양돈장을 재임대를 했는데 전임대자는 임대기간 36개월중 10개월을 일한 상태로 당시 보증금과 모돈을 현금으로 인수했습니다. 건물주와는 사정상 전임대자와 계약을 한 며칠 후에 정식계약서를 작성하게됐는데 건물주는 보증금을 올려 전세로 할 것을 요구했고 대출을 받아 전세 계약을 맺었습니다. 문제는 2개월 정도 지난 후 수원지방법원에서 나와 감정평가를 실시했는데 양돈장 건물을 포함한 일대의 토지가 경매에 들어가 있는 상태이며 서류상의 부채만 해도 7억원이 넘는 상황이라고 합니다. 전세계약서로 확정일자는 받아놓았지만 이런 경우 계약기간 만료이전 소유주가 변경되면 계약서는 무효가 되는 것인지 전세 보증금은 돌려 받을 수 있는 것인지 막막합니다. A : 일단 양돈장은 주택이 아니기 때문에 주택임대차보호법의 보호대상은 아닙니다. 다만 상가건물임대차보호법의 대상은 될 수 있는데 이 법에 의한 보호를 받으려면 임차한 돈사 건물을 대상으로 하여 사업자등록을 하였어야 합니다. 사업자등록을 한 상태라면 상가건물임대차보호법의 보호대상이 되어 계약기간동안에는 소유주가 변경되어도 계속 양돈을 할 수 있고 보증금은 담보물권자에 준하여 지급 받을 수 있습니다. 그러나 사업자등록이 되어있지 않은 상태라면 상가건물임대차보호법의 보호대상도 아니기 때문에 소유주가 변경되어 퇴거를 요구하면 그에 응해야 하고 보증금도 일반 채권자에 준하여 받게 됩니다. 또한 법적으로는 부부의 재산은 별개로 보기 때문에, 실질적으로는 남편 재산이나 명의만 부인 것으로 했다는 사실을 증명하는 등의 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로는 부인명의의 재산에 대하여 변제요구를 하기는 어렵습니다. |
