이형찬 변호사·수의사
지목이 ‘답’인 토지는 축사 건축시 토지형질변경 개발행위 대상
농지법상 ‘농지전용허가’ 는 면제
축사 건축은 어렵고 힘든 과정이다. 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역이 촘촘하게 설정되어 있다. 가축사육제한구역에 해당하지 않더라도 축사 예정지 인근 주민들의 민원 등으로 인해 허가가 나오지 않는 경우가 부지기수다.
어렵사리 축사건축허가를 받더라도 행정청이 개발행위 누락 등을 이유로 기존 허가를 직권으로 취소하는 경우도 있다.
통상 축사 건축은 건축 설계 및 감리의 전문가인 건축사에 의뢰하여 진행하지만, 축사의 경우 흔한 건축물이 아니기에 건축사가 축사 건축에 문외한일 수 있다.
따라서 축사를 건축할 경우 축산농가는 최소한의 축사 관련 법령, 지자체 조례 등을 숙지하는 것이 좋다.
축사 건축은 축산 농가가 그 부지를 적법하게 확보한 경우에만 허용될 수 있다. 여기서 ‘부지의 확보’란 축산 농가가 건축물을 건축할 토지의 소유권이나 그 밖의 사용권원을 확보하여야 한다는 것을 의미한다.
물론 해당 토지가 건축법, 국토계획법, 가축분뇨법 등 축사 건축 관련법령상 축사 건축이 허용되어야 하는 것은 당연하다.
축사는 대개 ‘지목’이 ‘답’인 토지에서 건축되는 경우가 많다. 그런데 축사는 바닥에 콘크리트 포장을 진행하게 된다.
이러한 콘크리트 포장행위가 국토계획법상 개발행위(토지형질변경허가)가 필요한지 문제되는데, 지자체마다 서로 다르게 판단하여 혼선이 발생하는 경우가 많다.
토지는 그 토지의 용도(지목)에 적합하게 이용되어야 한다. ‘지목’이란 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분‧표시하는 명칭을 의미한다.
어떤 토지를 그 지목과 달리 이용하기 위해서는 해당 토지의 용도를 적법하게 변경하여야 한다. 이러한 지목 변경이 국토계획법에 따른 개발행위(토지형질변경) 허가다. 토지형질변경허가는 토지의 실제 현황이 어느 시점에 공부상의 지목과 달라졌거나 토지의 물리적인 형상을 변경하기 위한 공사가 필요하지 않더라도 받아야 하는 것이다.
먼저 개발행위(토지형질변경) 허가를 통해 해당 토지의 용도(법적으로 허용된 이용가능성)를 적법하게 변경한 다음, 공간정보관리법 제81조에 따라 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다.
특히 축사의 경우 가축분뇨가 축사부지의 토양에 스며들어 환경오염이 발생할 수 있으므로 가축분뇨의 적정한 처리를 위해 축사부지에 콘크리트를 포장할 수 밖에 없다. 이러한 콘크리트 포장은 국토계획법상 개발행위허가 면제대상인 ‘경미한 행위’에 해당하지 않는다.
따라서 축산농가가 지목이 ‘답’인 토지에 축사를 건축하기 위해서는 건축법상 건축허가 외에도, 해당 토지의 용도를 건축물의 건축이 가능하도록 적법하게 변경하기 위한 절차로서 국토계획법상 개발행위(토지형질변경) 허가를 받아야 한다.
다만 농지를 축사부지로 사용하는 데에는 농지전용허가가 필요하지는 않다. 농지를 농지개량 외의 용도로 사용하는 경우 농지전용허가를 받는 것이 원칙이지만, 축사‧곤충사육사와 그 부속시설(먹이공급시설, 가축분뇨처리시설, 자가소비용 사료간이처리시설 등) 등 농축산물 생산시설은 농지 전용허가를 받지 않아도 된다.
농지법상 농지전용허가와 국토계획법상 개발행위허가는 각 제도의 입법목적, 적용대상, 허가기준 및 효과 등이 상이하므로 농지법상 농지전용허가의 대상이 아니라 해서 국토계획법상 개발행위(토지형질변경) 허가가 면제된다고 보기는 어렵다.
축사 건축을 위한 상담과정에서 축산농가가 소유하고 있는 토지가 ‘답’인 경우 개발행위 허가가 필요하지 않다고 안내받는 경우가 많다. 위와 같이 농지전용허가와 무관하게 콘크리트 포장이 진행된다면 개발행위(토지형질변경) 허가 대상이므로 주의가 필요하다.
축산신문, CHUKSANNEWS
